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審思10大原則 跳脫樣品屋的誘惑

 

Q: 
台北市田小姐問:前兩年買的預售屋已完工,建商也通知交屋;曾聽買房的朋友說,有些建商會偷坪數,建議我要實地丈量。請問,哪些地方會虛灌坪數? A: 房屋面積的計算過程相當複雜,如何正確掌握合理而實際的坪數,的確是購屋人的必修課題。基本上,只要詳細瞭解正確坪數計算方法、產權登記範圍,並審視面積計算不符之原因,以及地政機關面積計算的方式,即可掌握合理而實際的坪數。

不過「道高一尺,魔高一丈」,各種戲法仍層出不窮。以下歸納8項不少購屋人常弄不清楚的坪數計算問題,提供給購屋人參考。

一、計算標準:房屋各區分的所有及共同使用部分面積,係依完工平面圖所標示尺寸來計算,並且均以共同牆壁中心為界;至於邊間則以牆壁外緣為計算基準。

二、公共設施:公共設施的項目,分攤方式與持分多寡,會直接影響到產權登記面積和銷售面積,為避免日後橫生枝節,購屋時應於契約書上做明確約定。

三、虛灌坪數:依內政部預售屋買賣契約書範本所載,土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差,其不足部分賣方均應全部找補,故購屋時應先看清楚建商是否按內政部版本簽約。

內政部預售屋買賣契約書範本第5條:房地面積誤差及其價款找補

1、房屋面積以地政機關登記完竣之面積為準,部分原可依法登記之面積,倘因簽約後法令改變,致無法辦理建物所有權第一次登記時,其面積應依公寓大廈管理條例第56條第3項之規定計算。

2、依第3條計算之土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差,不足部分賣方均應全部找補;其超過部分,買方只找補2%為限(至多找補不超過2%),且雙方同意面積誤差之找補,分別以土地、主建物、附屬建物、共有部分價款,除以各該面積所得之單價(應扣除車位價款及面積),無息於交屋時結算。

3、前款之土地面積、主建物或本房屋登記總面積有誤差超過3%者,買方得解除契約。

四、停車位:有些建設公司常將分攤面積10~12坪的車位坪數列入房屋銷售總面積,造成單價偏低的假象。購屋時應要求先將其分算,並比較房屋每坪單價與每一車位售價;其次,產權誰屬與是否合法等應一併考慮。

五、冷氣孔底板:因其面積有限而較易被忽略,此常是賣方虛灌坪數之處。其實不論面積多寡,都不應與陽台面積重複計算。

六、露台:依內政部預售屋買賣契約書範本,附屬建物面積僅含 陽台、雨遮及屋簷,而露台僅係屋頂上方無任何遮蓋物的平台。

七、陽台:常見的弊端為將圓形或弧形陽台皆以方形面積計算,用以虛增面積。

八、閣樓夾層:按建築法令之規定,閣樓和夾層都有一定的限制,而常見的是建方擅將閣樓或夾層以「二次施工方式」加以延伸,藉以增加銷售面積。

審思10大原則 跳脫樣品屋的誘惑

Q: 
板橋區陳先生問:因為要結婚,看了不少預售案的樣品屋,裝潢得很漂亮,讓我很心動,但能相信嗎? A: 很多接待中心的樣品屋,華麗外型總令購屋者心動不已,但常見的情況是,購屋者往往在交屋後才發現,實屋並未如樣品屋所展示的那樣華麗舒適。以下提供「解讀」樣品屋的10大原則以作參考。

一、尺寸虛實:樣品屋通常都採木板隔間,因此空間普遍有「灌水」之嫌,大約會放大10~15%之間,與實際尺寸有所出入;惟最近各地方政府多會至現場實地丈量,以期杜絕虛灌坪數之欺瞞行為。

二、壁櫥大小:樣品屋內的壁櫥因無樑柱問題,且木板隔間帶來的寬敞空間,其寬度、高度會較實際為大,且材質也有很大差距。

三、樑柱位置:樣品屋因屬木造,通常都不會有樑柱出現,所以購屋前最好能實際核對建築設計圖,以免有類似大樑橫過客廳或臥室的情形而後悔莫及。

四、裝潢設計:樣品屋的裝潢都是經專家精心設計,但僅供參考,交屋時並不包含在內,購屋者應有不同格局、不同裝潢設計與費用的心理準備。

五、建材水準:樣品屋的壁紙、油漆、地磚、衛浴設備等必屬上乘,但契約書常見「同級品」一類的用字,應格外謹慎。

六、家具擺飾:展示用的傢俱嚴格來說都是「僅供參考」而已,並非附贈品,購屋時慎勿為其所惑。

七、施工品質:為求吸引顧客,樣品屋必經一番精雕細琢,交屋時的實品屋當然無法與其相提並論。

八、庭園設計:為提升視覺效果以達促銷目的,樣品屋通常會利用廣大的庭園加以陪襯,尤其是採用開放空間設計的建物,其誇大不實的情況時有所聞。

九、標準戶:樣品屋通常都是選擇邊間,而且是採光最好、格局最方正的一戶,以作為宣傳促銷的「樣板」。因此,選購時可依相同的標準戶作為優先考慮。

十、公共面積:樣品屋通常不會附加公共使用的樓梯走道等公共設施面積,所以參觀樣品屋時,仍應對公共設施面積仔細盤算一番。

 

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